轉按懶人包 2019

2019年9月11日 按揭資訊

什麼是轉按？

所謂轉按，指償還原有銀行按揭貸款，將按揭戶口轉至其他銀行。例如一名買家在3年前向A銀行借入400萬元按揭購置物業；現時向B銀行申請按揭，償還A銀行的貸款，便是轉按。

為什麼要轉按?

轉按一般有以下的原因：

1. 節省利息

例如原有按揭的供款利率2.5厘，轉按後按揭利率2.4厘，借款人便可透過轉按，節省利息。

2. 賺取現金回贈

一般銀行均有為按揭客戶提供現金回贈，一般為2%至2.1%。另外，若透過免費按揭轉介進行按揭申請，亦可賺取額外現金回贈。即借款人可透過轉按，賺取現金回贈。

以400萬元貸款額計算，2.1%即獲取8.4萬元現金回贈。在罰息期完結後，業主可以再轉按到另一間銀行，不斷循環賺取現金回贈。

3. 撇取擔保人

部分買家置業時，可能需要家人擔保才可通過壓力測試。但擔保家人按揭，會影響擔保人日後自己的按揭申請，包括按揭成數受限、壓測標準更嚴格等。為免長期影響家人，部分業主如果自己的財務情況改善，會透過轉按移擔保人。

4. 加按套現

如本身已抵押的物業升值，而業主又有現金需要，可透過轉按，增加貸款額，套取現金使用。

5. 爭取較佳按揭條件

近年按揭市場競爭激烈，銀行會為按揭客戶提供其他優惠，例如與按揭利率掛勾的存款戶口(市場統稱為Mortgage Link戶口)，為借款人提供一個存款利率等同按息的戶口；業主可透過轉按，取得此類新優惠。

6. 套現放到高息定期存款戶口

一些業主比較進取，轉按時加按，然後把加按所得放到高息定期存款戶口，獲取正現金流，坐着也可以賺錢。現時有些銀行提供新客戶優惠，美元定期存款年利率可以高達3%，轉按套現按息只是2.375%，把資金泊在這些存款戶口，便能賺取息差。值得注意的是，套現部份也有現金回贈，以100萬元貸款額計，2.1%回贈即2.1萬元。

如果不想開立定期存款戶口，可以直接把套現資金放到按息掛鈎存款戶口對沖，有些銀行按息掛鈎存款戶口更可以分享給配偶共用。

7. 退回按揭保險保費

若兩年前是透過按揭保險上車，期間物業價格升幅理想，轉按後「甩按保」可以取回15%退款。

以上各種理由，並不互相排斥，即業主可能透過轉按，滿足多於一個目標。

供款初期供息多供本少，轉按會否令供息比例增加?

此為一個常見的誤解。的確，在按揭利率、年期、借款額一樣的情況下，供款初期的供息比例是較後期為高的(但初期供款中，供息也不一定高於供本，要視乎利率及年期而定)。

如果轉按時，新按揭的利率、年期維持與舊按現有條件一樣，是不會影響供款及供息比例的。

例如舊有按揭尚欠金額300萬元，年期尚餘25年，利率為2.5厘。如果轉按後維持25年還款期、金額及利率都不變，其實不會影響每一期供款中的息本比例。

不過，如果借款人選擇，將年期延長，而借款額及利率不變，每月供款會減少，但供款中的還本比例便會下跌，還息比例上升。

轉按的成本

轉按涉及一份新的按揭契，需要律師處理，因此會有律師費，一般金額約為五千元，而轉按的現金回贈足以彌補律師費用。

其次，轉按等同向提供原有按揭的銀行還款，如果舊按未過罰息期，便需向原有銀行繳付罰息。一般建議是：等待舊按罰息期完之前1、2個月，可部署及申請轉按。待罰息期完結時，才正式償還原有按揭，便可避免支付罰息。

常見的未能轉按原因

1. 物業估值不足

較常發生在樓市下跌周期，或新盤高成數按揭轉按。例如購入800萬元物業，借6成是480萬元按揭。2年後計劃換按時，物業估值下跌至750萬元，按揭6成只可借450萬元。如果未償還按揭本金高於450萬元，轉按時便需要籌措資金償還新舊按揭的差額。

2. 未能通過壓力測試

轉按也要附合壓力測試要求，如在借入舊按後收入下跌，又或市場按息急升，都可能令借款人未能通過壓測。

3. 信貸紀錄欠佳

就算物業估值、個人收入沒有問題，也不表示銀行一定會批出按揭。常見的原因是按揭申請人的信貸紀錄欠佳，例如出現較多的遲還款紀錄、涉及財務的訴訟等，都可能會影響按揭批核。

4. 未能移除擔保人

部份借款人在借用原有按揭時，本身可能收入不足，需要親人作擔保才順利借取款項。技術上在轉按時，如果本身財政未能通過壓測，只要親人首肯仍作擔保，應該也可能通過轉按的壓測。問題是要親人持續作擔保，可能難以啟齒。部分借款人可能因此寧可不轉按。

5. 文件不齊全

就算樓價、收入、信貸紀錄等都不成問題，申請按揭（包括轉按）時，如果收入證明文件不齊全，例如欠缺稅單、出糧戶口紀錄等，都可能影響按揭批核。無論是新買賣按揭抑或轉按，申請人都宜在事前準備相關文件。

轉按的事前準備？

轉按時需要準備的文件與新置業按揭類似：個人身份證明、收入證明 (包括稅單、主要往來戶口的3至6個月紀錄)、住址證明、現時按揭戶口紀錄等。

申請人事前可透過 「Winson啦」進行免費物業估價服務，大致掌握物業現時的估值，再根據金管局的按揭指引，評估轉按可取得的貸款額，是否足以償還原有按揭欠款。

如果對按揭流程或現行按揭指引了解不足，歡迎按揭申請人向「Winson啦」查詢，費用全免。